歴史
アイルランドの不動産バブル
アイルランドの不動産バブルは、1990年代後半から2007年（ケルティックタイガー）として知られるアイルランド共和国の不動産の長期的な価格上昇のオーバーシュート部分でした。 2006年には、投機的建設の増加と急速な価格上昇が相まって、価格はバブルの頂点に達した。 2010年の第2四半期までに、アイルランドの住宅価格は2007年の第2四半期と比較して35％低下し、承認された住宅ローンの数は73％減少しました。
国内および商業用不動産価格の下落は、2008年以降のアイルランドの銀行危機の一因となった。最大の都市であるダブリンの住宅価格は、ピーク時から56％減少し、アパート価格は62％以上減少しました。
しばらくの間、住宅価格は20世紀のレベルに戻り、住宅ローンの承認は1971年のレベルに低下しました。 2012年12月の時点で、アイルランドの住宅ローンの28％以上が延滞している、または再編されており、商業用および買掛金の延滞率は18％です。
ダブリンの不動産価格は2013年初頭以来、ダブリンの直下価格から20％以上上昇し、国内の不動産価格は回復し始めています。
バブル年
バックグラウンド
1991年から2001年まで、アイルランドの実質国内総生産（GDP）の平均成長率は7％を超え、労働力は大幅に拡大しました。 1990年から2000年まで、アイルランドの国民一人当たり国民総生産（GNP）は58％増加し、欧州連合の平均を上回りました。 2003年から2007年までの家計への貸付の拡大のペースはユーロ圏で最も高く、ドイツの銀行はアイルランドに対する総エクスポージャーが2,083億米ドルでした。これらの要因により、2000年5月から2001年5月だけで住宅価格が17％上昇しました。 2000年8月、国際通貨基金（IMF）の報告書は、アイルランドの不動産価格はほぼ確実に中期的に崩壊に向かっていると主張しました。「過去20年間で、先進国は、その後の秋」。 2000年から、環境省、コミュニティ、地方政府の詳細に従って毎年約75,000の住宅ユニットが建設され、十分な計画許可が与えられたため、2005年までに、住宅密度の数値が続き、460,000の新しい家を収容するのに十分なゾーンの土地がありました毎年上昇します。 2000年から2006年の間に住宅価格は2倍以上になり、この価格上昇の主な要因は税制上の優遇措置でした。 FiannaFáil-ProgressiveDemocrat政府は、これらの政策に対して多くの批判を受けました。 2004年に、環境局によって委託された建設産業の独立したレビューは、労働力の12％が建設産業で直接雇用されたと推定しています。ある著者は、「朝食ロールメン」（人気のある便利な食品建設労働者がよく食べた名前にちなんで名付けられた）を「経済の活気のある中心」と説明しました。
欧州中央銀行（ECB）によって設定された金利は、ユーロ圏の低インフレ目標によってのみ導かれます。一部の人々は、これが目標であり、あまりにも狭いと感じ、不適切な金利の決定に至りました。例えば、雇用水準が記録的な州、住宅価格の上昇、消費者支出などです。
要因
不十分な金融部門の監督
アイルランドの住宅バブルに融資するための信用拡大のペースは、危機に先立つ数年で急激に加速しました。金融部門に対するアイルランドの規制監督の緩和と弱体化により、アイルランド市場での過度に上昇する不動産価格の資金調達が可能になりました。金融規制当局と中央銀行は、危機時の金融安定システムの不十分さの責任を負っていました。危機の中心にある金融機関は、アイルランドの金融セクターの透明性と説明責任、ならびに企業の監督と執行の能力に対する一般的な不信感に貢献しています。
中央銀行は2005年11月に、アイルランドの住宅用不動産市場で20〜60％の過大評価の推定値が存在したことを認めました。 アイリッシュタイムズはOECDとの会議の議事録を明らかにし、中央銀行はアイルランドの資産が過大評価されていることに同意したが、「それに数字を置く」ことでクラッシュを引き起こすことを恐れていることを示した。アイルランド銀行の上級幹部は、2006年に、中央銀行のストレステストが「十分なストレスではない」という懸念を表明しました。これは、アイルランドの銀行システムが崩壊する2年前です。 CBOIは、アイルランドの経済社会研究所（ESRI）からの不動産投機家や開発者に対する銀行ローンの危険な規模に関する警告を無視し続けました。
是正措置は遅れ、2000年代半ばの持続不可能な不動産価格と建設バブルにti病でした。バブル崩壊後、アイルランドの銀行は、2008年9月のリーマンブラザーズの破産後の信頼の崩壊にさらされる規模で損失の増加に直面しました。彼らはその後、緊急融資を含む中央銀行の支援によって満たされなければならなかった急性流動性圧力に苦しんだ。 CBOIが抑制しなかった経営者による虐待も、2009年1月に国有化されなければならなかったアングロアイルランド銀行で明らかにされました。
中央銀行は、政府がアイルランド所有銀行の預金を無条件に保証することを余儀なくされるわずか3か月前に発行された年次報告書で次のように述べています。資本、収益性、資産の質の標準的な尺度によります。これは、私たちが銀行に対して実施したストレステスト演習によって確認されました。」
次の年次報告書は、アイルランドの銀行システムが崩壊の瀬戸際にどのように、そしてなぜもたらされたかについて、事実上何も述べていませんでした。中央銀行は、金融規制当局の取締役会に4人の取締役がいるにもかかわらず、市場に介入する権限はないと主張しました。それでも、中央銀行は、全体として中央銀行の政策目標に反する方法で事業が行われているように見える場合、金融規制当局に指令を発行する権限がありました。発行されたものはありません。
2009年7月、中央銀行の上級役員はOireachtas Enterprise委員会に、銀行倒産でお金を失った株主（後に機関投資家を参照するように修正/明確化）は運命のせいであり、来ないものを手に入れたと語った銀行の責任者を抑える。当局は、中央銀行が不動産開発業者への無謀な貸付について十分な警告を与えなかったことを認めました。
Oireachtas Public Accounts Committeeのレポートは、「不適切な監督を行使している」と述べ、銀行の貸出金帳簿の適切な分析は行われていません。
欧州委員会は、2010年11月の金融危機のレビューで、「一部の国家監督当局は劇的に失敗した。アイルランドでは、大銀行の監督がほとんどなかったことを知っている」と述べた。 2か月後、EU委員会の議長は、欧州議会で怒ったやり取りで、聴衆に衝撃を与え、「アイルランドの問題は、アイルランドのいくつかの機関の無責任な金融行動と不足によって引き起こされた」と述べました。アイルランド市場の監督の。」
CBOIは、金融危機の最盛期に現金不足が引き起こされた場合の公共の混乱に対する恐怖に対して、主要なアイルランドの銀行に軍隊の安全保障を提供するために政府に緊急時対応計画を立てさせました。
銀行の無謀な融資慣行は、アイルランド共和国に住むすべての男性、女性、子供に対して納税者に640億ユーロまたは16,000ユーロの費用がかかります。
繁栄の増加
1994年以来、アイルランド経済は多国籍企業からかなりの投資を受けています。アイルランドの教育基準は、他の英語圏の国に存在するものと比較して高いと認識されていました。技術教育分野の改善も、アイルランドの労働力のスキルを向上させる上で重要な役割を果たしました。高い教育水準と投資プロジェクトの資本比率の組み合わせにより、経済全体の労働生産性が大幅に改善されました。これにより、経済の貿易部門の賃金水準が上昇しました。
ユーロ圏のメンバーシップとECBの金利ポリシー
アイルランドは、1992年のマーストリヒト条約に従って1999年1月1日にユーロの最初の立ち上げに参加し、1998年のアムステルダム条約に従って、ドイツのフランクフルトにある欧州中央銀行に金融政策の管理を委任しました。ユーロは、以前は金融市場の統合により通貨が弱かった国での1998年以降の投資率に貢献しました。ただし、ユーロの導入により資本配分の効率が向上したという証拠はほとんどありません。単一通貨の導入は、欧州中央銀行の金利がアイルランドがユーロに参加していなかった場合の国家金利よりも低いため、不動産を購入する人はより多くのお金を借りることを奨励されました。価格が上昇し続けると、金融機関はさらに100％のローンを提供しました（たとえば、家具や造園の購入のために）。新聞は、財産が保証された賭けとして見られたので、人々が「財産のはしご」に乗るように促す財産の広告を掲載しました。時間が経つにつれて、住宅ローンの規模は、共和国の経済への影響のためにアイルランド政府に大きな懸念を抱く割合に達しました。アイルランドの不動産のコストの増加と、不動産を取得するためにお金を借りる必要があるため、民間部門の負債の総額が大幅に増加しました。これは、消費者行動に影響を与えるために多くの警告を発したアイルランド中央銀行にとってますます懸念されるようになりましたが、貸付または預金要件のプルーデンシャル制限などのミクロ経済ツールを使用することは断じて失敗しました。アイルランドのインフレ率はユーロ圏のどこよりも高かった。
価格上昇の影響
都市部の高い住宅評価の副作用は、低価格の住宅に住むために田舎の奥地に漂流することでした。これは、ウィックロー郡、キルデア郡、ミース郡、ラウス郡、カーロー郡の大ダブリン地域で大規模に発生しました。その結果、住宅開発がインフラ開発と人口増加へのサービス提供の両方のペースを上回ったため、農村の村や地方の町にインフラの圧力がかかった。
メディアの役割
バブルの間中、新聞やメディアは財産を誇示する上で重要な役割を果たしました。光沢のある資産の補足がない全国紙はありませんでした。週末の新聞には、不動産広告、新規開発のレビュー、成功した購入の物語、変身、不動産経験に関連するさまざまなコラムニストが頻繁に掲載されていました。テレビとラジオのスケジュールは、さらなる財産ポルノで満たされていました。家探しプログラムと家の変身プログラムは、すべてのチャンネルで定期的に行われていました。 2007年7月でさえ、 アイルランド独立ジャーナリスト/コメディアンのブレンダン・オコナーは、バブルが明らかに破裂しているにもかかわらず、人々に不動産を購入するよう促した。 2011年4月、ジャーナリストのVincent Browneは、アイルランドのメディアがアイルランドの不動産バブルの狂乱に加わる重要な役割を果たしたことを認めました。
クラッシュ予測
- 2000年2月、William Slattery（1996年までアイルランド中央銀行の銀行監督副部長）は、信用の伸びが抑制されなければ30％〜50％の不動産価格の下落が可能になると予測しました。
- 2000年、国際通貨基金は、過去20年間にアイルランドの規模で物価上昇を経験したが、その後下落することはなかったと述べた。
- 2003年、国際通貨基金は、アイルランドの住宅資産は過大評価されていると述べました。
- 2005年6月、 エコノミストニュースマガジンは、アイルランド市場に大きなバブルが存在することを示唆しました。
- 2005年9月、OECDとアイルランド中央銀行の名前のない高官は、アイルランドの資産が15％過大評価されていることに同意しました。これはその後すぐにアイリッシュタイムズによって一般に公開されました。中央銀行は、クラッシュの誘発を避けるために意図的にこの情報を差し控えたことを否定し、2006年4月に、住宅ブームは「持続不可能」であり、経済に「重大なリスク」をもたらすと述べた。
- 2006年3月までに、ほとんどのエコノミストは、賃貸利回りが国債によって提供される3.5％以上のリスクフリーレートを下回ったため、不動産価格は持続不可能であると考えました。
- 2006年4月、経済社会研究所は、バブルが存在する可能性が高いと述べました。
- 経済社会研究所は、2007年4月16日のRTÉドキュメンタリーに照らして、2007年4月18日に、たばこの製造と事業だけが経済的確実性がある活動であると述べました。
下降
最終的に、2007年初頭に住宅用不動産の需要が減少し、2007年3月に0.6％、2007年4月に0.8％の価格低下が生じました。これにより、四半期ごとの住宅価格の下落が初めて予想されました。 1994.ダブリン都市圏の供給増加、金利の上昇、および農村コミュニティのインフラ不足の継続の組み合わせにより、グレーターダブリンの通勤帯の家屋はより早く減少しました。大都市圏の価格は静的でしたが、需要は著しく低下しました。ただし、これらの新しいビルドのかなりの部分が占有されていません。経済評論家は、約230,000の空き物件の数字を示しています。これらのうち、最大115,000か所程度が別荘です。電力供給委員会は、電気ネットワークに新たに接続されたプロパティの数に関する情報と、地方自治体および環境省と中央統計局から提供されたデータから情報を提供するため、図が存在します。新聞記事は、ガイド価格と2006年10月以降のアイルランドの住宅不動産の合意価格に関する評価の低下の事例証拠を提供しました。不動産価格の下落は、2番目に下落し始めた価格を報告するESRI House Price Indexによって追跡されました2007年5月のLive Register統計によると、建設業の雇用は減少しました。
また、借り手が収入を過大評価して借り入れを増やした住宅ローン詐欺の事例も報告されています。これらの人々は、「アイルランドが1980年代後半に英国でそのような資産危機に陥った場合、深刻な負債に陥る可能性がある」という懸念がありました。この経験により、米国では「サブプライム住宅ローンのフォールアウト」が発生しています。 2006年12月、アイルランドの国営放送組織RTÉは、見込み顧客の金銭的詳細がモーゲージブローカーから競売人に販売されたという証拠を発見したプライムタイムドキュメンタリーで調査を放送しました。そのような情報は、競売人が見込みのある買い手から得られる価格を最大にすることを可能にします。この問題、およびこの分野でのさらなる申し立ては、Office for Data Protectionによって現在調査中です。
2007年の夏に、経済社会研究所は、2007年にアイルランドの財政が赤字になり、住宅価格が3％下がると予測する四半期経済評論を発表しました。 UCD教授のモーガンケリー教授による四半期経済評論とともに出版された調査論文は、「ソフトランディングがあると私たちに言った同じ人々が、私たちがクロールアウトすると言っていることを示唆しています...私たちは底をつきました。そうではありません。私たちは不動産市場の底辺から非常に遠く離れています。」共和国の住宅市場が他の国の市場と同じパターンに従えば、2015年までの8年間で最大60％が住宅の実質価値を一掃する可能性があります。
これらの報告は、政治体制によって敵意を持って迎えられました。 2007年7月4日、Taoiseach Bertie Ahernはドニゴールでの会議で、なぜ経済に「むしゃむしゃとうめき」ながら傍観者たちが自殺しなかったのか理解できないと述べた。多くの銀行エコノミスト、メディアコメンテーター、不動産業者、不動産開発業者、ビジネスリーダーは、アイルランドの不動産市場は健全であり、住宅価格の下落はソフトランディングのみを示しているという信念を表明しました。
2011年後半までに、ダブリンの住宅価格はピーク時から51％低下し、アパート価格は60％以上低下しました。住宅価格は、2012年の初めから2012年7月までに全国でさらに13.6％下落しました。
2009年のクラッシュ
2006年と2007年の以前のレポートで予測されたように、2009年上半期には不動産価格の暴落がアイルランドを襲いました。世界経済の減速と与信管理の引き締めにより2008年後半に両者が発展し始めた2009年の景気後退と一致しました。 2009年6月までに、2001〜2007年の不動産バブル時代（「ケルティックタイガーパート2」）に発生した価格上昇の約40％が失われたことが報告されました。 2012年の時点で、住宅価格は2001年の価格を下回っており、ケルティックタイガー時代の利益全体が消去されています。
非難されたグループや組織がいくつかあり、他の人々もcrash落を引き起こしたと非難しました。注目すべきものは次のとおりです。
- 建設業連盟：バブルの原因は非常勤ビルダーだ
- アイルランド中央銀行のパフォーマンスの監視を任務とする金融サービス諮問消費者パネルは、ほとんどの消費者が金融規制構造の不備により「かなりの金額」を失ったと述べました。また、不動産バブルを含む消費者への脅威に対する規制当局の「不十分な」対応を批判した。回答として、彼らは「我々が講じた措置が不十分であり、十分に早く取られなかったことは明らかである」と述べた。既存の規制構造が不動産部門への過剰貸付を防ぐために失敗した後、コンサルタントは彼らの業務を見直すために連れてこられ、 「一部の分野では規制に関する専門知識が不足していました。」元バージン・アオイーンは、2001年に金融規制当局を創設するという彼の決定がアイルランドの銀行部門の崩壊の主な理由の1つであり、「またチャンスがあればやりません」と語った。
- 銀行：あまりにもゆるやかな貸付慣行で告発され、不動産価格が制御不能にスパイラル化するだけでなく、後に救済されることになる平均的な市民の負債負担を増大させる
一般的に、それは国に影響を与えた外部と内部の両方の要因の組み合わせであると仮定されました。銀行部門、特にアングロアイルランド銀行内の汚職のさらなる暴露は、国際金融およびビジネスコミュニティ内でのアイルランドの存在の信頼性に影響を与え続けています。
不動産バブルの間、不均衡な数の人々が建設業界で雇用されました。それが縮小し、他の製造業がオフショアに移行したため、2009年5月までの失業率は11.4％で、2011年9月までに14.3％に達した。経済社会研究所は最終的に約17％に達すると推定した。
影響
- 抵当に入れられた不動産の約31％、または未払いのローンの価値の47％は、2010年末に負の資本にあることが判明しました。
- 2011年9月の時点で、中央銀行の数字は、個人住宅ローンの8.1％が90日以上滞納していることを示しています-2011年6月末の7.2％から増加。
- 2012年8月の時点で、アイルランドの住宅ローンの22％以上が延滞しているか、再編されています。
- 2011年の最初の10か月で、8,692軒の家が完成しました。これは、2004年に76,954、2005年に80,957、2006年に93,419、2007年に78,027、2008年に51,724、2009年に26,420、2010年に14,602と比較しています。
- アイルランドの国債は大幅に増加しています。2009年末のアイルランドのGDPに対する一般政府債務の比率は65.2％と推定されています。 2010年末の一般政府債務対GDP比の修正された推定値は、92.5％と推定されています。 2011年末の一般政府債務対GDP比の予測は105.5％と推定されています。
事実と数字
- アイルランドの労働力の最大12.6％が建設業界に雇用されています。
- アイルランドのGNPの最大9.4％が建設に依存していました。この新しい住宅建築のうち、GNPのほぼ7％を占めています。
- 民間住宅のP / Eレシオ（総価格を年間収益で割った値）は、2006年3月にDavy Stockbrokersのレポートが繁栄しているダブリン郊外の比率が100倍に近づく可能性があることを示唆したときに史上最高に達しました。デイビーは、これらの比率は、投資家が賃貸料の伸びについて非常に強気である場合にのみ正当化できると述べた。しかし、これらのエリアでの賃貸物件の豊富な供給を考えると、デイビーは、最終的に評価をより現実的なレベルに引き下げる賃貸料ではなく、不動産価格の調整であると示唆しました。
- アイルランドの新しい家の非常に高い割合は、未使用のままです。
- 他の多くの国では価格対所得比や賃貸利回りなどの住宅指標は悪化しましたが、平方メートルあたりの高価格と持続不可能なアイルランド経済はバブルを示しました。
