コミュニティ土地信託

コミュニティランドトラスト （ CLT ）は、手頃な価格の住宅、コミュニティガーデン、市民の建物、商業スペース、およびコミュニティに代わって他のコミュニティ資産を開発および管理する非営利法人です。「CLT」は、個人が土地にアクセスして所有権の安全を維持するというニーズと、手頃な価格、経済的多様性、および不可欠なサービスへのローカルアクセスを維持するというコミュニティのニーズのバランスをとります。

歴史的概要

コミュニティランドトラスト（CLT）は、手頃な価格の住宅とコミュニティ開発のモデルであり、過去40年間に米国、カナダ、英国全体に徐々に広がっています。このモデルは、以前のインドでイギリスの田園都市運動、米国での単一税のコミュニティ、Gramdanの村を含む借地上の計画されたコミュニティの例、およびモシャブコミュニティにより、描画、ラルフ・ボーソディとロバート・スワンで米国に発信されましたイスラエルのユダヤ国民基金が所有する土地。現代コミュニティの土地信託のプロトタイプであるニューコミュニティ社は、1969年にジョージア州アルバニーの近くで、アフリカ系アメリカ人農民の土地への安全なアクセスを実現する新しい方法を探していた公民権運動の指導者によって設立されました。

歴史

シューマッハニューエコノミクスのウェブサイトによると、「スワンは、ガンジーの弟子であるラルフボルソディとJPナラヤンとヴィノバベーブとのボルソディの仕事に触発されました。人々は一緒になって、貧しい姉妹や兄弟にその一部を与えるために必要以上の土地を持っている人々に尋ねました。イニシアチブはフーダンまたは土地のギフト運動として知られており、インドの指導者の多くはこれらの散歩に参加しました。

しかし、新しい地主の一部は落胆しました。これらの必要なものを購入するために利用可能な手頃なクレジットシステムがなければ、土地を植えるための土地と種子を機能させるツールがなければ、土地は彼らにとって役に立たなかった。彼らはすぐにその行為を大地主に売り返し、都市へと向かった。これを見て、ヴィノバはブーダンシステムをグラムダンまたは村のギフトシステムに変更しました。寄付された土地はすべて、その後村自体が所有していました。村はそれからそれを働くことができるそれらに土地をリースするでしょう。土地が未使用の場合、リースは期限切れになりました。グラムダン運動は、米国のコミュニティランドトラストを予測する一連の地域の村の土地信託に影響を与えました。

New Communities、Inc.と呼ばれる、米国で「コミュニティランドトラスト」という用語でラベル付けされた最初の組織は、南部の農村のアフリカ系アメリカ人農民が農地へのアクセスを得て、それと協力することを支援する目的で設立されましたセキュリティ。

これの前身はアーサー・アーネスト・モーガンによって1937年に設立されたノースカロライナのセロ・コミュニティでした。

新しいコミュニティ

ロバート・スワンはスレーターキング、オールバニ運動とマーティン・ルーサー・キング・ジュニア、チャールズ・シェロッド、学生非暴力調整委員会のために主催者のいとこの社長、彼の妻シャーリー・シェロッドで働いていた、との他の南部公民権団体から個人サウスは、New Communities、Inc.を開発しました。「農村コミュニティの永続的な使用のために土地を永続的に信頼する非営利組織」。

New Communities Inc.に対する彼らのビジョンは、計画されたコミュニティおよび農業協同組合の開発のために99年の土地リースを通じて土地を利用可能にするというユダヤ国家基金（JNF）の例と経験に大きく依存しました。 JNFは、ユダヤ人入植のためにオスマン帝国のパレスチナ（後のイスラエル）の土地を購入して開発するために、1901年に設立されました。 2007年までに、JNFはイスラエルの全土地の13％を所有しました。個人、協同組合、およびキブツジムやモシャヴィムなどの意図的なコミュニティへの土地のリースに関する長く確立された法的歴史があります。スワン、スレーターキング、チャールズシャーロッド、フェイベネット、ナショナルシェアクロッパーズファンドのディレクター、その他4人の南部人が1968年にイスラエルに渡り、グラウンドリースの詳細を学びました。彼らは、家屋用の個々の借地権と農地用の協同リースを含むモデルを決定しました。 New Communities Inc.は、1970年にジョージア州アルバニー近くの5,000エーカー（20 km2）の農場を購入し、土地の計画を策定し、20年間にわたって耕作しました。 USDAの人種差別の結果、土地は最終的に失われましたが、1970年代には、新しいコミュニティの例が他の農村コミュニティの土地信託の形成に影響を与えました。また、1972年にInternational Independence Instituteが作成したコミュニティの土地信託に関する最初の本に影響を与え、情報を提供しました。

ラルフ・ボーソディ、ロバート・スワン、そしてエリックハンシュはインドで開発されGramdan村のモデルに描く、米国およびその他の国における農村開発のための研修や技術支援を提供するために、1967年に国際独立研究所を設立しました。 1972年には、スワン、ハンシュ、シモンゴットシャルク、とテッド・ウェブスターは、 コミュニティ・ランド・トラストでは、「アメリカで土地保有のための新しいモデル」、土地の所有権へのこの新しいアプローチに名前を付けて記述するための最初の本、住宅、およびその他の提案しました建物。 1年後、彼らは国際独立研究所の名前をコミュニティ経済研究所（ICE）に変更しました。

1980年代に、ICEはCLTの新しい概念の普及を開始し、このモデルを都市部の手頃な価格の住宅、ジェントリフィケーション、避難、近隣の再活性化の問題に初めて適用しました。 1980年から1990年にかけて、カトリック労働者運動と平和運動にルーツを持つ活動家のチャック・マッセイは、ICEの事務局長を務め、その後マサチューセッツ州グリーンフィールドに拠点を置き、現在はワシントンDCにあるナショナルハウジングトラストの系列会社です。。 ICEは、最新のコミュニティ土地信託およびコミュニティローンの資金モデルを開拓しました。マッセイの在任期間中、コミュニティの土地信託の数は23州の12から100以上のグループに増加し、何百もの永久に手頃な住宅ユニットと商業および公共サービス施設を作成しました。同僚と共に、Mattheiは25の地域ローン基金の開発を指導し、後に全米コミュニティキャピタル協会として知られる全米コミュニティ開発ローン基金協会を組織しました。 1985年から1990年にかけて、Mattheiは協会の設立会長を務め、1983年から1988年にかけて社会的責任投資の分野で全国的な専門家協会であるSocial Investment Forumの設立委員を務めました。 Mattheiはまた、低所得のズレを防止するために作成した教会や省庁のエキュメニカル協会による公務員のAND1、銀行として生じるたのCLTに関する法律や運用の質問の多くに対処するために1980年代半ばに早期に取り組みを開始しました近所のアフリカ系アメリカ人の住民。 1980年代に、都市のCLTの数は劇的に増加しました。シンシナティのように、市政府の計画と政治に反対して形成されることもありました。バーモント州バーモント、ニューヨーク州シラキュースなどのその他の都市では、地方自治体との共同で地域の土地信託が形成されました。最も重要な都市とCLTのパートナーシップの1つは、1989年にDudley Neighborhood InitiativeのCLT子会社がボストン市によって著名なドメインの権限を付与されたときに設立されました。他の人々は、全国にそのようなコミュニティベースの組織を作成するための成長する努力に出会いました。

最初の都市CLT、シンシナティのコミュニティランド協同組合は、1981年に設立されました。

現在、米国には250を超えるコミュニティ土地信託があります。 2006年には、CLTに対する支援とサポートを提供するために、米国に全国協会（National Community Land Trust Network）が設立されました。また、ネットワークのトレーニングおよび研究部門として機能するためにその年に設立されたのは、ナショナルCLTアカデミーでした。イギリス、カナダ、オーストラリア、ベルギー、ケニア、ニュージーランドでも駆け出しのCLT運動が進行中です。 CLTを促進およびサポートするための同様の全国的なネットワークが、最近英国とオーストラリアで形成されました。

米国での機能の定義

1992年以来、米国のCLTモデルの特徴は連邦法に定められています（セクション213、1992年の住宅および地域開発法）。コミュニティを土地信託と呼ぶ数百の組織にはかなりの違いがありますが、10の重要な特徴がそれらのほとんどに見られます。

非営利非課税法人

コミュニティランドトラストは、独立した非営利法人であり、所在する州で合法的にチャーターされています。ほとんどのCLTはゼロから開始されますが、一部はコミュニティ開発企業などの既存の非営利企業に移植されています。ほとんどのCLTは、低所得者に住宅を提供したり、荒廃した地域を再開発したり、IRSから501（c）（3）の指定を受ける資格を得るなど、慈善活動に向けて活動とリソースを対象としています。

二重所有権

非営利企業であるCLTは、土地の所有権を永久に保持することを目的として、対象地域全体で土地の複数の土地を取得します。任意の建物既に陸上に位置以降の土地上に構築は、CLTによって保持または個々の住宅所有者、協調ハウジング法人、賃貸住宅の非営利開発者、またはいくつかの他の非営利団体、政府機関、または営利に売却することができますエンティティ。

借地

CLTは土地を転売することは決して意図していませんが、CLTにある建物の所有者が土地を独占的に使用できるようにすることができます。土地区画の排他的使用は、長期の地上リースにより、個々の住宅所有者または他のタイプの住宅または商業施設の所有者に伝達できます。土地所有者（CLT）と建物の所有者との間に二者契約は、セキュリティ、プライバシー、レガシー、および資本の所有者の利益を保護し、適切な使用、構造的完全性および任意の建物の継続的な手頃な価格を維持するにはCLTの利益を施行しますその土地で。

永続的な手頃な価格

CLTは、所有者が売却を選択した場合、その土地にある住宅（または商業）構造を買い戻すオプションを保持します。再販売価格は現在、住宅所有者に彼らの投資が、将来の住宅購入者に手頃な価格で住宅への公平なアクセスを与える公正リターンを与えるように設計されたグランドリースに含まれる式によって設定されています。設計と意図により、CLTは住宅（およびその他の構造物）の所有者を次々と、世代を超えて永続的に維持することを約束しています。

永久責任

建物が売却されても、CLTは消えません。基礎となる土地の所有者として、またその土地にある建物を買い戻すオプションの所有者として、CLTは構造物とそれらを占有する人々に何が起こるかについての永続的な関心を持っています。グラウンドリースには、所有者の占有と施設の責任ある使用が必要です。建物が危険にさらされた場合、グランドリースはCLTに介入して修理を強制する権利を与えます。不動産所有者が住宅ローンの不履行になった場合、グランドリースはCLTに介入してデフォルトの未解決の差し押さえを是正する権利を与えます。 CLTは引き続き取引の当事者であり、建物の構造的完全性と居住者の居住安全を保護します。

コミュニティベース

CLTは、ターゲット地域の物理的境界内で動作します。ロケールを自分の家と呼ぶ人々によって導かれ、説明責任があります。最も一般的には、CLTの土地に住む成人、およびCLTによってそのコミュニティと見なされるエリア内に住む成人は、CLTの投票メンバーになることができます。コミュニティには、単一の近隣、複数の近隣、または場合によっては町全体、市、または郡全体が含まれます。

ガバナンス

通常、CLTは、3つのグループの利害関係者を含む取締役会によって運営されます：居住者またはリース所有者、ターゲットコミュニティ内に居住しているが、その土地に住んでいない人々、最後に広範な公共の利益。この3番目のグループは、政府関係者、資金提供者、住宅代理店、および社会サービス提供者によって頻繁に代表されます。組織定款では、これらの各グループに特定の同数の議席を指定でき、構成グループによって個別に選出できます。 CLTの取締役会の管理は、すべての関心が聞かれることを保証するために分散され、バランスが取られていますが、関心は支配していません。

拡張主義者の獲得

CLTは、単一の土地区画にある単一のプロジェクトに焦点を合わせていません。彼らは土地のCLTの保有を拡大し、CLTの責務の下で手頃な価格の住宅（と建物の他のタイプ）の供給を増加させることを目的と活発な買収と開発プログラムに取り組んでいます。 CLTの所有物はコミュニティの片隅に集中することはめったにありませんが、サービスエリア全体に散らばる傾向があり、同じ近隣の他の所有者が居住する住宅と区別できません。

柔軟な開発

CLTが追求するプロジェクトの種類と、CLTの開発で果たす役割には大きなばらつきがあります。多くのCLTは、独自のスタッフで開発を行っています。他の開発者は、開発を非営利または営利目的のパートナーに委任し、土地を組み立て、その上にあるすべての構造物の手頃な価格を維持するための独自の努力を制限しています。一部のCLTは、独立した所有者が所有する住宅など、単一のタイプおよび住宅の保有期間に焦点を当てています。他のモデルは、モデルの独自の柔軟性を最大限に活用します。彼らは多くのタイプと任期の住宅を開発するか、広範囲の住宅開発と商業プロジェクトに着手して、包括的なコミュニティ開発にもっと広く焦点を合わせます。全国のCLTは、一戸建て住宅、デュプレックス、コンドミニアム、生協、SRO、集合住宅アパート、およびモバイルホームパークを建設（または取得、修復、再販）しています。 CLTは、近隣企業、非営利組織、社会福祉機関向けの施設を作成しています。 CLTはコミュニティガーデンのサイトを提供しています。ベストポケット公園、エントリーレベルの農民のための手頃な価格の作業用地。土地への永久に手頃な価格のアクセスは、それらすべてを結びつける共通の要素です。 CLTはソーシャルスレッドであり、それらすべてを結び付けます。

英国のコミュニティ土地信託

スコットランドでは、コミュニティの土地移動はしっかりと確立され、政府によってサポートされています。 Community Land Scotlandのメンバーは、25,000人以上が住む500,000エーカー以上の土地を所有または管理しています。

現在、イングランドとウェールズには255のCLTがあり、17,000を超えるメンバーと935の家があります。この動きは、先駆的なCLTとサポーターがイングランドとウェールズの全国CLTネットワークを設立した2010年から急速に成長しました。 CLTは、2008年の住宅再生法のセクション79の英国法で定義されています。

英国のCLTは、定義されている機能のほとんどを米国のCLTと共有しています。しかし、彼らは彼らの地元のメンバーやコミュニティレベルでの民主主義の参加に大きなフォーカスを持っている傾向にあった、と草の根市民の取り組みとして浮上する可能性が高いしています。スコットランドでは、彼らは不在の貴族の土地所有者から土地を取り戻すコミュニティにも関連しています。

他の場所での開発

駆け出しのCLTの動きも進行中です：

カナダ、
オーストラリア、
ベルギー、
フランス、
ケニア、
ニュージーランド。

コミュニティランドトラストのその他の名前

米国では、Community Land Trustsは次のように呼ばれることもあります。

手ごろな価格の住宅土地信託
ネイバーフッドランドトラスト